不動産取引ガイド

■借地権のメリット・デメリット■
不動産広告を見ていて、思わず「安いな」と感じる物件があるかもしれません。 一般的に、相場より安い物件があった場合は、「再建築不可」や「事故物件」など、何か安いなりの理由があるものです。 そのような相場より安い理由の一つが、土地権利が「借地権」になっている場合です。 借地のメリット 土地の権利が所有権でなく借地の場合には、不動産の価格は安くなります。 駅から近い立地の良い物件を買おうとした場合、予算が相場感と合わない場合には、借地の物件は選択肢になるかと思います。 購入価格を抑えて希望の条件を叶える、という点は、借地のメリットです。 そして、借地の場合には、固定資産税がかかりません。 また、将来相続が発生した場合にも、土地所有権を所有しているよりは資産価値が低く評価されるため、相続税対策としても有効です。 借地のデメリット 借地のデメリットの一つは、毎月の地代が発生するという点です。 マンションの場合には、管理費修繕積立金などと一緒に引き落とされるケースが多いですが、戸建の場合ですと、毎月振り込まないといけない、又は毎月持参しなければならない、といった制約も発生します。

■ 不動産売買契約書に記載の「公租公課等の分担」とは何か?■
不動産売買では公租公課に関する取扱いが慣習的に行われています。法律的な決まりはなく、地域によって取り扱い方が異なるため、不動産売買を行う場合はある程度の情報がないと困ってしまうこともあります。今回は、「公租公課とは何か」、「公租公課の分担方法」や地域による違い等についてお伝えします。 公租公課とは? 国や地方自治体に収める金銭的負担の総称です。公租とは、所得税や法人税、都道府県民税などの国税・地方税の事で、公課は社会保険料などの公租意外の負担金を指しています。不動産取引においては、具体的には固定資産税・都市計画税を指します。 固定資産税 固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に対して、市町村が課税する税金です。納税しなければならない人は、1月1日時点での所有者として固定資産課税台帳に登録されている人です。 都市計画税 一方、都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域と呼ばれる地域内にある土地や家屋が対象となります。固定資産税と同じく、毎年1月1日時点で土地や家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となり、都市計画税は固定資産税とあわせて納付する

■不動産取引は非対面になるのか■
先日も不動産の引渡決済がありましたが、年度末の銀行で2時間近い時間がかかりました。 多くの書類に記入し、銀行の窓口で振り込み手続きを行い、売主様の口座に入金されるのを確認するという作業です。 年度末とのことで銀行窓口が混み合い、売主様・買主様や当事者の話題も尽き、大の大人が顔を突き合わせ、時間が経つのをひたすら待つという、一番大切なはずなのに一番ツラい時間です(笑) 決済完了後にお客様から「毎回こんなことをしているのですか」という質問があり、業界の悲しい状況を改めて痛感しました。 不動産取引はペーパレスとは程遠い 今回の取引物件はマンションでしたが、今回も記入すべき書類はたくさんありました。 登記の名義を書き換えるための登記書類に始まり、管理会社へ提出する名義変更書類、代金の領収書、不動産会社へ提出する取引完了確認書、火災保険の書類、ローンの書類、振込み伝票など、署名・押印の連続です。 こうした書類も、一部はペーパレスやネット手続きとなってはきていますが、まだまだ書面で提出することが一般的です。 取引の要点が、「代金の支払」と「その引き換えの鍵の引渡し」になるため、対面

■カーポートに適用される建ぺい率の緩和措置とは?■
お客様からたまに聞かれる質問に、「カーポートは建築面積に含まれないのですか?」という質問があります。 そもそも「建築面積」とは、簡単に表現すると、上空から見たときの屋根の面積になります。 しかし、この表現は、イメージしやすくするための表現であり、正確には屋根面積ではなく、「壁・柱で囲われた部分の水平投影面積」ということになります。 通常は、壁が無くても柱があれば、柱に囲まれた部分がどんな用途であろうと、建築面積に算入されることとなります。 ただし、一定の条件を満たす場合、柱があっても建築面積の不算入措置が適用できる部分があります。それが、「高い開放性を有する建築物の建築面積の不算入措置」です。 以下のイメージを見てみましょう。

■ライフプランに合ったキッチンプラン■
主婦として使いやすいキッチンには憧れがあります。 料理が作りやすい動線やものがあふれてしまう食材の収納、出来たらいつも片付いているキッチンに常日頃から思っていますが実際は少し違います。 年季の入った家の中は食器が家族の人数以上あり、ちょっと多めにストックした食材の居場所が不定期にかわり使いたい時には姿が見えない事が多々あります。 ■キッチンの基礎プラン ・I型 壁に取り付けにすると最も低コストで取り付けが可能です。 調理中の動きを考えるとシンク・作業台・コンロ台・冷蔵庫を並べた長さが4メートルを超えないことがポイントのようです。 ダイニングキッチンにすればテーブルも作業台として活用でき配膳や片付けが楽になり閉塞感のないキッチンになります。 ・L型 調理中の無駄な動きが少なく、作業しやすいキッチンになります。 シンク・コンロ台・冷蔵庫を結ぶ3辺の総和が3.6メートルから6メールが使いやすと言われています。 シンクや作業台前にカウンターを設けると配膳や片付けが便利になります。 ・Ⅱ型 1列にシンクとコンロ台、もう1列を作業にすると作業効率もよく、収納も多く取れます。 列の間は最低

■水道の引き込み管の口径 チェックポイント■
戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。 売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管(本管、配水管)と宅地内へ引き込むための埋設管(引込管、給水管)について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面(水道工事の際の図面)なども合わせて示されることが多いです。 しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。 もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用など

■老朽化マンション問題■
日本初といわれている分譲マンションが建設されたのが1953年で、今から69年間のことです。 マンションが建設され初めてから約70年が経過し、国内では建築後すでに40年、50年と経過した高経年マンションが急増しています。 一般的には建築後年数が経過し、老朽化が進むにしたがって価値はは低下します。 転居の為に売却しようにも高額では売れず、入居者の高齢化も進みそして、入居者が亡くなった後は空き家となり、 分譲マンションにおける空き家問題も発生すると報道番組をみました。 老朽化マンション戸数の把握 現在、日本全国には多くのマンションが建設されていますが、その築年数は実に様々です。 新しいマンションが急ピッチで建設される一方で、古い物件が増えてきていることが現実です。 そのため、管理者の負担も大きくなっているようです。 設備の劣化や不具合の発生 マンションの設備は、年々少しずつ劣化していき、劣化のサインは至るところに現れます。 例えば、古いコンクリートにはひびが入り、ひび割れをそのままにしておくことで、雨漏りの発生リスクが高まります。 また、表に出ていないので意外に気が付きにくいのが、配管の老朽

■「相続」案件が「争族」となり、過料が発生するケースもある?!■
■人が亡くなり、「相続」が「争族」とならないよう! 人が亡くなると避けられないのが「相続問題」と言われます。また、親族間で遺産の分け方を巡って争うケースが増えているようです。不動産購入を検討されている方の親の「相続」が「争族」とならないよう、本日は「相続問題」について、解説をしたいと思います。 まず、「相続」には法改正と新法の施行がありますので、これから発生する「相続」のタイミングによって、考え方が変わっていきますので、注意が必要です。 施行を控えるのは改正民法・不動産登記法と相続土地国庫帰属法という法律が存在します。2021年末に具体的な施行日がそれぞれ決まり、改正民法は2023年4月1日の施行で、遺産分割協議に期間を設けています。現在は法律上の期限がありませんが、相続開始から10年を過ぎると原則、民法で決まっている法定相続割合で分けるようになります。新法の相続土地国庫帰属法は2023年4月27日に施行され、相続で取得した一定の要件を満たす土地を国が引き取るといった内容も含まれています。 ■土地・建物の相続登記を義務付け、登記がなければ過料となるケースもある。 改正不動産登記法

■ 減税要件が緩和されます!■
お住まい購入の際にかかる諸費用のひとつに、登録免許税という税金があります。 これは、法務局で不動産の名義を書き換える際に支払う手数料の税金です。 マンションは25年以内、戸建は20年以内が原則 この登録免許税には、減税を適用するための要件のひとつに、物件の築年数という制度が設けられていました。 マンションであれば築25年以内、戸建であれば築20年以内という築年数要件があります。 仮にこれを超過している場合でも、「耐震基準適合証明書」または「売買かし保険の付保証明書」を取得できれば、減税を受けることができました。 築年数要件が廃止されます 令和4年度からは、この減税に関する築年数要件が廃止され、昭和57年1月1日以降に建築された建物であれば築年数に関係なく減税が適用されることになりました。 建物の築年数については、その建物の登記情報(登記簿)を確認すると明記されていますので、簡単に判断することが可能です。 この登録免許税の軽減は、物件の価格や住宅ローンの金額にもよりますが、約10~15万の減税効果が生じます。 今回の減税要件の緩和は、その恩恵を受ける方も多いのではないでし

■『定期借地権付きマンション』のメリット・デメリット■
物件探しをしていたら、「うん?この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』について触れたいと思います。 ▼そもそも『定期借地権のマンション』とは? よくわからない方も多いのではないでしょうか。 まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成4年8月に制定されました。 結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば、50年後には、建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。 日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成4年に新設された法律ともいえます。

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