不動産取引ガイド・売却

■売る時に価値が下がりやすい物件とは?(嫌悪施設編)■
どんな物件を購入すると、そのご資産価値が下がりやすい可能性があるのでしょうか。 本日は、その第2弾で、嫌悪施設の近くにあったり、お部屋から見える物件です。 資産価値を下げてしまう可能性のある嫌悪施設とは、主に、墓地、火葬場、高圧線鉄塔、ごみ焼却場、ガスタンク、悪臭・騒音・振動等を発生させたり危険物を取り扱う工場、暴力団事務所、悪臭を発する川、火薬類貯蔵所、大気汚染や土壌汚染の原因となる施設等や住宅地としての風紀が乱れる施設をさします。 また、大型車両の出入りが多かったり、騒音を伴う荷物の積み下ろしが多い倉庫なども嫌悪施設の一つとなり得る場合があります。 不動産会社の営業マンは、「このような嫌悪施設に隣接する物件は価格が安いので、自分達が気にならなければ、逆にお買い得物件です」などとアドバイスする場合もありますが、自分たちは良くても、次に買う方や借りる方が気にする場合があるため、資産価値が下がってしまう可能性はあります。その辺りは注意して購入を検討しましょう。 【追伸】 墓地については、嫌悪施設の一つと言われており、デメリットに思う方も多いかもしれませんが、お墓に近い家は実は

■3,000万円控除とは?■
不動産を売却する際には、売却して得られた利益額に応じて税金がかかります。 扱う金額が大きいことから、かかる税金も多額になります。 そのため、利用できる控除についてしっかりと理解し、節税対策を行うことが重要です。 譲渡所得課税で使える特例・控除 居住用財産(マイホーム)を売却したときの譲渡所得には所有期間に応じた税率で所得税などが課せられます。ただし、一定の要件を満たせば、譲渡所得課税の特例により、特別控除額を譲渡所得から差し引くことができたり、課税そのものが繰り延べされたりします。 例えばマイホームを買い替えたときに、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い替えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられるのが「居住用財産の買換え特例」です。 なかでも多くのケースで利用されているのが、「3000万円特別控除」です! これは居住用財産(マイホーム)を譲渡して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。 居住用財産の所有期間を問わず適用できます。譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となり、税額は0になります。譲渡益が3,000万円を超える

■土地所有者の特定が円滑になる!?■
昨今話題になっている、空地・空き家問題を解消するための方策として、「地域の自主性及び自立性を高めるための改革の推進を図るための関係法律の整備に関する法律案」が可決されました。 住民基本台帳ネットワークが利用可能に この法律が施行されると、空家等対策の推進に関する特別措置法等に基づく事務を行う際に、住民基本台帳ネットワークシステムを利用して、所有者の特定が円滑になる、というものです。 市町村長は、勝手に住民の住民票などを確認することはできない規定になっており、この法律が施行されることで、必要な場合に住民基本台帳ネットワークを利用できるようになります。 長年放置された土地建物は所有者の特定が困難 一方で、長年、住所変更手続きが放置されてしまっている土地建物に関しては、所有者の特定がそれでも困難な場合があります。 以前は市町村において、転出した住民の住民票は5年ほどで破棄されてしまっていたため、住所情報自体が抹消されてしまっており、住所のつながりが確認できないケースが多々あるのです。 実際に取引の現場においても、ガス管や水道管の補修をするために自宅前の道路の所有者を調べてみたところ

■自宅の売買や買い替えの場合、路線価を0.8で割ると時価の目安になる?!■
国税庁は2021年7月1日、土地の相続税の算定基準となる路線価を発表しました。 https://www.rosenka.nta.go.jp/ ■ ちなみに路線価とは?! 国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されています。この公表された土地価格を「路線価」といいます。

■相続登記義務化の影響とは!?■
今後、不動産の相続登記が義務化される方針がほぼ決定してきました。 先日発表された法制審議会からの答申によるものです。 「相続により不動産の取得を知ってから3年以内に登記すべき」といった規定になりそうです。 また、これを怠った場合の罰則も規定されます。 その他、住所変更や氏名変更についても、併せて登記義務が規定されそうです。 相続登記を放置されることの問題点 これまでは・・・

■売却しようと思った時に困る事のないように「売れないマンション」には要注意!■
住宅を購入時にはご自身の勤務先、家族構成、お子様の学区域、などで条件にぴったり!と思い住宅を購入される方がほとんどだと思います。 その物件に長く住んで、お子様が大きくなったタイミングなどで、いざ売却と思った時に査定をしてみると思ったより査定額が伸びず、残債の兼ね合いからも買換えを断念してしまう方も多いかと思います。 そういった売れない住宅は資産価値としてはかなり要注意です。

■売買契約をめぐる相続トラブル(不動産の売却で売主が決済前に亡くなってしまったら?)■
契約締結後に売主が亡くなられた売の不動産売買契約の取り扱いについて 不動産の売却を行うと、不動産の所有権は売主から買主に移ることになります。しかし、もし所有権を移転する前に売主がなくなってしまった場合、そのまま買主へ所有権を移転することが出来るのでしょうか。 事例をもとに解説します。

土地やお住まい等の不動産を取得すると「権利証」というものをもらうことができます。 なんだか大事そうな書類ですよね。 実際に大事な書類ではあるのですが、もしこの権利証を紛失してしまったらどうなってしまうのでしょう。

各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。 空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。 戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。 相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。 問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。

特別養護老人ホームの入居者待ちや、老々介護の問題など、様々な分野で高齢化の問題がクローズアップされていますが、不動産取引にもやはり高齢化の影響が少なからずあります。 最も大きなポイントが、不動産所有者の高齢化です。 高齢化に伴って認知症を発症してしまうケースがあります。 不動産取引は「契約」ですので、売り手と買い手の「意思の合意」が必要になりますが、認知症等で「売る」という意思表示ができなくなってしまうと、契約を成立させることができません。

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