マンション・不動産取引ガイド・欠陥・トラブル・購入
前橋市で活動する「前橋市不動産売却専門ナビ 甚不動産相談事務所」です。
本日は「マンション管理適正評価制度」についてご案内いたします。
■不動産売却（売る）や家探し（一戸建新築＆中古）住まい探し（土地など）のお役に立ててください■
2022年４月、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」が始まりました。
2020年末時点で、分譲マンションストック戸数は全国に約675,3万戸あり、近年では毎年約10万戸が新たに供給されています。一方、築40年を超えるものが103.3万戸以上あると言われ、スラム化したマンションの老朽化も問題になっています。これからは「マンションの管理適正評価制度」を通して、定期的に管理状態をチェックし、お住まいのマンションの管理・運営・資産価値の向上を図っていく時代となりました。
マンション適正評価制度とは？
マンションの管理状態や管理組合運営の状態を6段階で評価し、インターネットを通じて情報を公開します。評価は毎年更新されます。
マンション管理適正評価は、人間にとっての年１回の健康診断や人間ドックのような大切なチェックです。
何を
今回は、残念ながらマンション購入を断念してしまったケースのご紹介です。
SelFinでのマンション診断結果
今回ご相談いたたいた物件は、都内にある築20年ほどの中規模マンションでした。
ご相談者の方はSelFinを利用してマンションの診断もされており、販売価格としても妥当、立地としての資産価値も問題なし、という判断だったので、ご購入について前向きに検討されている状況でした。
ただ気になるのが、「管理費が割高」「修繕積立金が割安」という判定が出ていた点です。
先日内見してきた物件は、駅から10分の物件。
一般的には、マンションの駅近物件は、資産価値が高いとされています。
ただし、気になったのは、機械式の駐車場が12台中７台空きありという状況。
昨今、若者のクルマ離れや少子化、住人層の高齢化で増える空き駐車場問題があります。
前橋市のマンションでは、機械式駐車場が管理の重荷になることが増えつつあります。
■築40年を経過するマンションはどれくらいあるのか？！
2019年（令和元年）末時点で、日本のマンションのストック総数は666万戸余りとされており、全国の住宅戸数の1割強にあたります。（住宅総数は6200万戸余り）。とくに東京23区ではマンションが住宅総数の3割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。ちなみに築40年を超えるマンションは92万戸でマンションストック総数の14％となります。しかし、10年後には214万戸、20年後には385万戸と急増する事が分かっています。
その為、今後築40年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のし難さの問題も発生する事を、住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。
■築40年を経過するマンションの建て替え決議とは？！
最近、アメリカのフロリダ州のマンションの一部が崩壊した事故がありました。
どんなにしっかりとしたマンションでも設計の段階で使用される部屋の用途にあわせ
その部屋に合った積載荷重を参考に構造計算して柱や梁、床のサイズが決まり建てられています。
原因は分かっていませんがマンションは工事中で重い重機が乗せられていたのではないかと言われいます。
どんな建物でも予定外の負荷がかかっていたとしたら建物は悲鳴をあげます。
建物を建てる時には構造計算を行います。（2階建て木造住宅を除く）
構造計算には部屋の種類別積載荷重を使います。
■ヴィンテージマンションの意味
ヴィンテージマンションという広告キャッチコピーがあります。
主に資産価値の観点から、経年によって価値を増す優良なマンションを指し示す用語として誕生したようです。
しかし不動産広告を見てみると、築年数が古い（主に旧耐震）マンションを全面リノベーションした物件を指すケースも多くみられ、大がかりなリノベーションを行った物件を良く見せるための広告文句として使われることもあり、注意が必要です。
ヴィンテージという言葉を調べてみるとwikipedeiaで下記のような説明がありました。
「当たり年のワインの事を
不全浮遊の限界マンションとは建物自体が寿命を迎えたマンションや、空室が増加して運営管理が困難になったマンションを指します。
◆一般的にマンションの寿命は
税法によると、RC造マンションの耐用年数は47年とされています。
が住めなくなるわけではありません。
国土交通省が発表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書には、RC造建築の建物寿命は117年であり、メンテナンス次第では150年まで寿命を延ばすことが可能と記されています。
国民の約10人に1人は分譲マンションで生活しているといわれていますが、マンションに住む人たちは大きな危機が・・・
耐震診断の義務化対象道路とは？
災害発生時に、被災者の避難や救急活動等を円滑に行うための路線を緊急輸送道路と言います。
その緊急輸送道路のうち、特に重要な緊急輸送道路が「耐震診断の義務化対象道路」として指定され、沿道建築物については、耐震診断の実施が義務となっています。
（この、耐震診断の実施が義務付けられている物件を東京都では「特定緊急輸送道路沿道建築物」と呼んでいます。）災害が起こった時に、建物が崩壊してしまったら道路がふさがれて、車が通れなくなってしまう可能性があります。そういうことにならないようにすることが目的です。